炸裂，真的炸裂。

最近大家不是都在说，广州房价跌了不少嘛？

(相关资料图)

我倒是想着，拉长时间来看，2021-2023年，总归会有不少小区在涨吧？

于是这几天，我闲着没事扒了一下广州二手房的挂牌价数据。

不扒不知道，一扒把我魂都吓掉：

这两年，广州竟然有超8成的小区都跌了！

超8成小区下跌

近5成小区跌幅超10%

先来看下整体的情况。我们挑选了广州比较具有标杆意义的104个楼盘，本以为上涨的起码能占到一半，但最后发现：

这两年，只有18个小区上涨了，占比仅17%！

没错，就是18个！数据拉出来，我反复看了好几遍，生怕自己搞错了。

但事实就是如此。

而且，在这近百个盘里，有16%的小区跌幅超过了20%。

给大家简单折算一下，也就是假设你2021年买了一套300万的房子，到2023年房子总价就降到了240万！

倘若贷款30年，房贷利率按照当时普遍的5.3%左右来算，两年还的利息就将近22万，再加上中介费、税费等，亏损近90万……

注意，我还没算上买二手房的装修花费……这买的哪是不动产，是人间吞金房吧……

本想靠买房实现阶级跨越、财务自由，不承想却从梦想中的富翁变成“负翁”。

2021年买房的这批人，大概半夜醒来都忍不住给自己打一耳光：啥时候买房不好……

哪些房子在涨？

哪些房子在跌？

从具体数据来看，这两年被房价之神眷顾的宠儿，基本都在中心区，其中天河、海珠的小区占了多数。

涨幅前二的小区，一个在珠江新城，一个在琶洲，都是区域的标杆盘，涨幅均超过了15%。

尤其是珠江新城的嘉裕公馆，涨幅为27.18%，房价涨幅可以说甩其它小区好几条街。

而且，值得注意的是，不光一个嘉裕公馆，在这百盘中，珠江新城的小区全都逆市上涨了。再一次验证了“地段、地段、地段”的重要性。

此外，天河、越秀、海珠的学区房，以及部分之前价格没有被炒高的小区，也在持续上涨。

有3成的小区跌幅控制在了10%以内，在近两年的市场情况下，这部分小区可以算得上是比较抗跌的了。

而毫无意外的是，这些小区大多也位处广州中心城区，自身具备较好的素质。

如牛奶厂的龙湖首开天宸原著，天河的东方新世界、美林海岸、美林湖畔、盈彩美居等等。

这部分小区的下跌，主要是因为2021年楼市热度较高时，房价被情绪裹挟，抬升了不少，现在的价格，基本就是水分被挤掉之后的实价了。

跌价最狠的是哪些小区呢？

从数据来看，近两年跌幅超过15%的小区主要分两种，特征相当明显：

第一种，是黄埔的网红盘。

2021年前后，广州楼市房价上涨迅速，黄埔不少小区被炒房客盯上。

相比天河、越秀、海珠等区域的房源来说，黄埔小区价低量大，买入资质要求不高。

简单来说就是入手门槛低，不用投入太多资金，还能挑选优质房源，方便后续转手，正是投资客的最爱。

也正是因为大量炒房客的涌入，抬高了黄埔大多数小区的房价，出现了不少网红盘。

像是当时的金碧世纪花园、万科城市花园、黄埔花园、万科东荟城等等，业主返价的现象非常严重。

所以广州的房价开始下跌之后，黄埔网红盘的水分就如同挤海绵一样，被挤得干干净净。

我看了一下链家上的成交情况，像万科金色梦想，2021年7月一套东北向的77平三房，成交单价高达4.2万/平。

而2023年5月，南向77平的三房单位，成交单价不到3.3万/平。

第二种，是外围区的楼盘。

像是南沙的叠翠峰、增城的凤凰城，跌幅都超过20%，还有花都、从化的小区，同样跌得相当惨。

2021年最高成交单价可以3.8万/平的叠翠峰，如今的成交单价已经跌至2.5万/平。

这个不难理解，中心区的房源都扛不住了，你还能指望外围区扛起房价大旗？

除了成交价之外，我也扒来了一下这些小区近两年的挂牌价情况，跌幅相比成交价，有过之而无不及。

若是从挂牌价来看，这两年房价上涨的小区，只有10个。

相比成交价，挂牌价更容易受到市场情绪的影响。

2021年广州楼市正处于上升阶段，二手房市场属于卖方市场，业主要多兴奋就有多兴奋，二手房房源几乎一天一个价。所以当时的挂牌价也普遍偏高。

而现在呢，广州楼市处于横盘过渡期，二手房市场买卖双方的情绪其实都相对比较悲观。

买房的总是挑挑拣拣，多方比价，卖房的唯唯诺诺，生怕自己挂高一点房子就很难卖出去。

在这样的市场情况下，挂牌价的水分也不多，说白了基本都是“实价”了。

换个角度乐观一点来想，现在对于刚需、置换的购房者来说，也是一个不错的入手时机。

因为不管是挂牌价，还是成交价，广州二手房的水分真的差不多挤干净了。

你也不用跟卖家唧唧歪歪砍半天价，只要愿意买，总能挑到满意的房源。

但是，要谨记的是，这一次买房，要看看上面那个表，同一个坑，就不要跳进去两次了。

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